Τρίτη, 19 Σεπτεμβρίου 2017

new-Deal ΕΠΙΛΟΓΕΣ

Επιλογές θεμάτων και άξιων προσοχής άρθρων από την συντακτική ομάδα του new-Deal
υπερφορολoγια ακινητων: η εκταση τησ αδικιασ για την μεσαια ταξη

ΥΠΕΡΦΟΡΟΛOΓΙΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ: Η ΕΚΤΑΣΗ ΤΗΣ ΑΔΙΚΙΑΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΜΕΣΑΙΑ ΤΑΞΗ

Του ΑΝΑΣΤΑΣΙΟΥ ΜΥΤΗΛΙΝΑΙΟΥ

Πολλά έχουν γραφτεί και ακόμα περισσότερος τηλεοπτικός χρόνος έχει αφιερωθεί για τις «αδικίες» του σχετικού φορολογικού νομοσχεδίου. Έτσι, δεν κρίνουμε σκόπιμο να καταγράψουμε λεπτομέρειες για τις στρεβλώσεις και την αναντιστοιχία των παραμέτρων και συνεπειών του νομοσχεδίου, σε σχέση με το τι είναι λογικό, δίκαιο, εφαρμόσιμο και αποτελεσματικό. Θα καταγράψουμε αρχικά την θέση μας για τη βαρύτητα του συγκεκριμένου νομοθετήματος ασχέτως της όποιας «εσωτερικής αναδιανομής φορολογικού βάρους» γίνει μέχρι την ψήφισή του, τις επιπτώσεις από την υλοποίησή του, και θα ολοκληρώσουμε με μια περιοριστική καταγραφή των αστοχιών του κατατιθεμένου σχεδίου.

ΑΔΙΚΟΣ ΚΑΙ ΑΝΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΙΚΟΣ

Ο  ΕΝ.Φ.Α. (ενιαίος φόρος ακινήτων) επιβάλλεται ανά τετραγωνικό μέτρο αναλογικά προς  αντικειμενικές- πλασματικές  αξίες κάθε περιοχής, και που υπολείπονται κατά κανόνα των αγοραίων. Οι φορολογικοί συντελεστές του ΕΝ.Φ.Α. κυμαίνονται  περίπου σε ποσοστό 0,5%-0,6%  επί των αγοραίων αξιών.

Η δικαιοσύνη των φόρων εξετάζεται σε σχέση με την απόδοση (πραγματική ή τεκμαρτή), ασχέτως με το πώς χαρακτηρίζονται αυτοί (οι φόροι).  Οι δε αποδόσεις συνήθως σχετίζονται με την καθαρή πρόσοδο από αυτά (τα ακίνητα) σε σχέση με την αγοραία αξία τους.

Ειδικά για τα ακίνητα, ασχέτως εάν χαρακτηρίζονται ως φόροι επί των εισοδημάτων από ακίνητα ή φόροι/τέλη κατοχής, μεταβίβασης κ.ά., οι φορολογικές επιβαρύνσεις μετρώνται ως ποσοστό επί της αγοραίας αξίας τους, αφού οι μετρήσεις και αποφάσεις περί την αγορά ή κατοχή-διατήρησή τους σχετίζονται με την απόδοσή τους.

Το εισόδημα από ενοίκια  φορολογείται με 10%  για ετήσιο εισόδημα μέχρι  € 12.000 και 33% για το υπερβάλλον.

Αν υιοθετήσουμε το 12% (σχεδόν τον χαμηλότερο) ως μέσο φορολογικό  συντελεστή στα εισοδήματα από ενοίκια τότε ο ΕΝ.Φ.Α. θα  κυμαίνεται περί το 0,5% των αγοραίων αξιών, με δεδομένο ότι το ετήσιο εισόδημα από ενοίκια αντιστοιχεί στο 3-4% (και  μεταβάλλεται σχεδόν γραμμικά με τις μεταβολές) των αγοραίων αξιών.

Από την μέχρι τώρα ανάλυση προκύπτει ετήσια φορολογική επιβάρυνση, επί των αγοραίων τιμών, κατ’ ελάχιστο  1,1% (0,6% από ΕΝ.Φ.Α. και 0,5% από φορολογία εισοδήματος από ενοίκια, πραγματικού ή τεκμαρτού).

Εάν στο παραπάνω ποσοστό προσθέσουμε ετήσια φορολογική επιβάρυνση του ακινήτου από λοιπούς φόρους (μετά την κατανομή φορολογιών μεταβίβασης ως έχουν κ.ά. στον χρόνο ωφέλιμης ζωή του ακινήτου) σε ποσοστό 0,8-1% επί της μέσης αντικειμενικής αξίας αυτού, Συνεπώς 1-1,3% επί της μέσης αγοραίας αξίας του, τότε η μέση ετήσια φορολογική επιβάρυνση του ακινήτου μπορεί αν φθάσει περίπου και το 2,5% (=1,1%+1,3%) της αγοραίας-πραγματικής αξίας του.

Εάν αναφερθούμε στα ακίνητα που αφορούν κατοικίες και διαμερίσματα, αφού γι αυτά δεν υπάρχουν φοροελαφρύνσεις για αποσβέσεις (όπως τα ακίνητα ιδιοκτησίας εταιρειών) και δαπάνες επισκευής και συντήρησης, γίνεται αντιληπτή η έκταση της φορολογικής αδικίας που στην εφαρμογή της, oι φόροι μαζί με αυτές καθεαυτές τις στοιχειώδεις δαπάνες συντήρησης και επισκευής, θα επιβαρύνουν το ακίνητο, σε ποσοστό περί το 2,8-3% ετησίως (το μη μισθωμένο 2,3-2,5%) επί των αγοραίων αξιών, με βάση  όσες πράξεις γίνονται (χωρίς αυτές οι τιμές να θεωρούνται ότι δε γίνονται υπό «φυσιολογικές συνθήκες αγοράς», αφού αυτές είναι πλέον οι μόνιμες και φυσιολογικές συνθήκες).

Συμπερασματικά, η ιδιοκατοίκηση γίνεται ακόμα πιο ακριβή  με τον νέο μόνιμο φόρο, για δε τα εισοδήματα από ενοίκια, αυτά, όσο υπάρχουν, υποστηρίζουν αποκλειστικά την φορολογία και συντήρηση των ακινήτων (βασικά των κατοικιών και διαμερισμάτων).

Τα εταιρικά ακίνητα, η μεγάλη αξία ακίνητης περιουσίας, όπως και τα υψηλά εισοδήματα, φαίνεται να εξακολουθούν να ευνοούνται, σχετικά και απόλυτα, αρχής γενομένης από την εποχή της αυτοτελούς φορολόγησης των εισοδημάτων από ενοίκια.

Η φορολογική επιβάρυνση έτσι όπως θα διαμορφωθεί, δεν μπορεί να αντισταθμιστεί από πιθανή μείωση των συντελεστών επί πράξεων στα ακίνητα.

Η φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων στην Ελλάδα είναι από τις υψηλότερες μεταξύ των αναπτυγμένων χωρών.

Η διατήρηση της δομής του ΕΝ.Φ.Α. ως μέχρι σήμερα έχει αποτυπωθεί, μαθηματικά και συνειδητά οδηγεί σε αναδιανομή πλούτου μέσω δήμευσης περιουσιών της αστικής κυρίως τάξης.

Αναφερόμαστε στις επιπτώσεις για την τάξη αυτή, αφού η τάξη με χαμηλότερα δημογραφικά χαρακτηριστικά ήδη έχει χάσει στην ουσία δικαιώματα κυριότητας, τα οποία όμως ήδη κατά την σύναψη των δανειακών συμβάσεων στεγαστικών και καταναλωτικών δανείων, όπως και επαγγελματικών, δεν μπορούσε να υποστηρίξει, με αποτέλεσμα οι προς «δήμευση» περιουσίες να αφορούν 100% δανειακά κεφάλαια και όχι καθαρή ατομική αποταμίευση από εισόδημα.

Η διατήρηση του σχεδίου ΕΝ.Φ.Α. ως έχει, θα οδηγεί διαχρονικά σε χαμηλότερη απόδοση του φόρου με αποτέλεσμα την ανάγκη για επιβολή νέων μέτρων.

ΤΟ ΔΙΚΑΙΟ

Λογική, δίκαιη και αποτελεσματική, θα ήταν :

α) η συμμετοχή των εταιρικών και επαγγελματικών ακινήτων με μεγαλύτερο ποσοστό συμμετοχής στον φόρο (που στοχεύει περί το 1,5% του ΑΕΠ), με δεδομένο και το φορολογικό μαξιλάρι (tax shield) που έχουν δημιουργήσει τα τελευταία χρόνια οι εταιρείες λόγω συσσώρευσης ζημιών, και για τα επόμενα χρόνια δεν υπάρχουν προσδοκίες για ουσιαστική φορολογική βάση από εταιρικά κέρδη,

β) η συμμετοχή των υψηλοτέρων εισοδηματικών τάξεων με αναλογικότερο ποσοστό στο ύψος του συνολικού  φόρου

γ) οι βελτιώσεις του νόμου με βάση τις παρατηρήσεις επί των σημείων που επιδέχονται εξορθολογισμό.

ΤΑ ΠΕΡΙΘΩΡΙΑ ΤΩΝ “ΠΑΡΕΜΒΑΣΕΩΝ”

Τέλος, για να μη βρεθούμε σε ανακολουθία με τον κανόνα των ημερών για  επιμέρους συστάσεις, ειδικών και μη, που κατακλύζουν τον δημόσιο λόγο, είμαστε υποχρεωμένοι να ομαδοποιήσουμε και εμείς τις περιοχές που προβλέπεται να γίνουν παρεμβάσεις καθώς και να εντοπίσουμε τις περιοχές όπου στο παρόν σχέδιο νόμου υπάρχουν εκτροπές.

Διορθώσεις και βελτιώσεις, μόνο στην αναδιανομή του βάρους μεταξύ των υποκειμένων του φόρου, δε δίνουν λύση στο βάρος που θα προκαλέσει η εφαρμογή του νόμου.

Εάν το δεδομένο παραμένει η κάλυψη 3 δις €, δεν νομίζουμε να υπάρχει έδαφος για  προτάσεις επί οριζοντίων μειώσεων του φόρου.

ΟΙ «ΕΥΝΟΗΜΕΝΟΙ»

Ακολουθεί καταγραφή παρατηρήσεων επί του σχεδίου και περιοχές που επιδέχονται «εσωτερική αναδιάταξη» του βάρους :

Ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν χαμηλά εισοδήματα, κάτοχοι μη ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων και αγροτεμαχίων τα οποία δεν αποδίδουν έσοδα, ελαιοπαραγωγοί και λοιποί δενδροκαλλιεργητές που δεν εισπράττουν επιδοτήσεις αναμένεται να είναι οι ευνοημένοι από τις αλλαγές που σχεδιάζει το υπουργείο Οικονομικών στο νομοσχέδιο για τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων.

Σύμφωνα με πληροφορίες, οι βασικότερες τροποποιήσεις που αναμένεται να επέλθουν στις διατάξεις του νομοσχεδίου για τον ΕN.Φ.Α. προβλέπουν:

-Την αύξηση του ορίου ετησίου εισοδήματος κάτω του οποίου προβλέπεται έκπτωση 50% επί του οφειλόμενου ΕΝ.Φ.Α. ή πλήρης απαλλαγή.

-Την αλλαγή της κλίμακας των συντελεστών χρήσης για τα αγροτεμάχια, όπου ο φόρος διαμορφώνεται ανάλογα με την καλλιέργεια (ελιές, καρποφόρα δέντρα κλπ).

-Την αύξηση της επιβάρυνσης στα αγροτεμάχια για τα οποία οι ιδιοκτήτες εισπράττουν επιδοτήσεις και τη μείωση της επιβάρυνσης για τα υπόλοιπα που δεν αποφέρουν έσοδα.

-Την απαλλαγή ή ελάφρυνση των ακινήτων τα οποία δεσμεύει το κράτος (υπό απαλλοτρίωση κλπ).

-Τη φορολογική ελάφρυνση των μη ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων.

ΟΙ ΑΔΙΚΗΜΕΝΟΙ

Πάντως, οι αδικίες που προκαλούν οι διατάξεις του νομοσχεδίου και πρέπει να αποκατασταθούν είναι πολύ περισσότερες. ‘Εχουν εντοπιστεί οι παρακάτω περιπτώσεις:

1) Μικρής αξίας ακίνητη περιουσία, μικρότερη των 200.000 € , αποτελούμενη από διαμερίσματα, μονοκατοικίες, αγροτεμάχια θα κληθούν να πληρώσουν αυξημένες φορολογικές επιβαρύνσεις, εφόσον εφαρμοστούν ως είναι οι νέες ρυθμίσεις για τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων. Περιλαμβάνονται και όσοι κατέχουν ημιτελή ή αποπερατωμένα κτίσματα μη ηλεκτροδοτούμενα (οι οποίοι δεν πλήρωναν μέχρι τώρα κανένα φόρο για τα ακίνητα αυτά), αγροτεμάχια, αγρούς, βοσκοτόπους και τις λοιπές εδαφικές εκτάσεις εκτός σχεδίων πόλεων ή οικισμών για τα οποία επίσης σήμερα δεν πληρώνουν σχετικό φόρο.

2) Η επιβολή του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων το 2014 συνεπάγεται την κατάργηση του Εκτάκτου Ειδικού Τέλους Ακινήτων (ΕΕΤΑ ή «χαρατσιού») αλλά και του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ), ο οποίος επιβαρύνει σήμερα όσους κατέχουν κτίσματα και εντός σχεδίου οικόπεδα συνολικής αντικειμενικής αξίας άνω των 200.000 ευρώ. Συνέπεια αυτού θα γλιτώσουν από φόρους ύψους πολλών χιλιάδων ευρώ όσοι κατέχουν πολυτελείς κατοικίες και οικόπεδα-φιλέτα σε κοσμοπολίτικα μέρη της χώρας. Αυτό θα οφείλεται στο ότι ο Φόρος Ακίνητης Περιουσίας, που εφαρμόζεται αυτή τη στιγμή επιβαρύνει τους φορολογούμενους με ακίνητη περιουσία μεγάλης αξίας με πολύ υψηλές φορολογικές επιβαρύνσεις, καθώς οι αντικειμενικές αξίες των κτισμάτων και των εντός σχεδίων πόλεων οικοπέδων που κατέχουν οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι αθροίζονται και φορολογούνται με μία ενιαία κλίμακα, όπου οι συντελεστές φθάνουν μέχρι και το 1% ή και το 2% επί της συνολικής φορολογητέας αξίας της περιουσίας. Αντιθέτως, με τον Ενιαίο Φόρο που θα εφαρμοστεί από το 2014, οι αξίες των ακινήτων δε θα αθροίζονται για να φορολογηθούν με μία ενιαία προοδευτική φορολογική κλίμακα, όπως γίνεται τώρα με τον ΦΑΠ, αλλά κάθε ακίνητο θα φορολογείται χωριστά, αυτοτελώς, με έναν μόνο συντελεστή φόρου.

3) Φορολογούμενοι οι οποίοι έχουν πολύ χαμηλά εισοδήματα με αποτέλεσμα να έχουν συσσωρευμένα απλήρωτα χρέη προς την Εφορία ή και προς τα ασφαλιστικά ταμεία καλούνται να πληρώσουν υποχρεωτικά ολόκληρο το ποσό του νέου Φόρου. Στην κατηγορία αυτή υπάγονται όλοι ανεξαιρέτως οι άνεργοι, οι χαμηλοσυνταξιούχοι, οι τρίτεκνοι, οι πολύτεκνοι με ετήσια εισοδήματα κάτω από το όριο της φτώχειας.

4) Η επιβάρυνση, από τον νέο φόρο ως έχει,  των εκτάσεων γης εκτός σχεδίων πόλεων ή οικισμών στις οποίες έχουν ανεγερθεί κατοικίες είναι δυσανάλογα μεγαλύτερη από την επιβάρυνση των εκτάσεων εντός των οποίων δεν υπάρχουν κατοικίες. Στα αγροτεμάχια, τους αγρούς, τους βοσκοτόπους και τις λοιπές εδαφικές εκτάσεις εκτός σχεδίων πόλεων ή οικισμών που έχουν εντός τους κατοικίες επιβάλλεται πενταπλάσιος φόρος σε σύγκριση με τον φόρο που προβλέπεται για όμοιες εκτάσεις που δεν έχουν κατοικίες εντός των ορίων τους.

5) Τα αγροτεμάχια που βρίσκονται σε περιοχές εντός ορίων οικισμών θα φορολογούνται ως οικόπεδα με υψηλούς συντελεστές φόρου. Πρόκειται συνήθως για εκτάσεις γης άνω των 500 τετραγωνικών μέτρων ή άνω του ενός στρέμματος, στις οποίες είναι κτισμένα τα σπίτια στα περισσότερα χωριά της και της Ελλάδος. Πρόκειται επίσης για χωράφια με επιφάνειες 3-4 στρεμμάτων που βρίσκονται σε πολλούς οικισμούς, κυρίως σε νησιωτικές περιοχές.

6) Οι Συντελεστές Αξιοποίησης Οικοπέδου (ΣΑΟ) που θα χρησιμοποιηθεί από το υπουργείο Οικονομικών για να υπολογίσει τη φορολογητέα αξία των οικοπέδων και να προσδιορίσει τον Φόρο Ακινήτων δεν έχουν καμία σχέση με τους πραγματικούς συντελεστές δόμησης που λαμβάνουν υπόψη τους οι πολεοδομίες. Στις περισσότερες περιπτώσεις οι ΣΑΟ βγάζουν υψηλές αξίες με συνέπεια οι φόροι που θα προκύπτουν να είναι υπέρογκοι. Λόγω λοιπόν της αναντιστοιχίας μεταξύ των Συντελεστών Αξιοποίησης Οικοπέδου που εφαρμόζει το υπουργείο Οικονομικών και των συντελεστών δόμησης που λαμβάνουν υπόψη τους οι πολεοδομίες πάρα πολλοί φορολογούμενοι που έχουν αναγείρει μονοκατοικίες σε δικά τους οικόπεδα θα κληθούν να πληρώσουν άδικα επιπλέον φόρο και για τα οικόπεδά τους.

7) Περιπτώσεις οικοπέδων που βρίσκονται σε περιοχές εντός σχεδίων πόλεων και δεν έχουν οικοδομηθεί, οι φόροι που προκύπτουν είναι υψηλότεροι από αυτούς που θα προέκυπταν, αν τα ίδια οικόπεδα είχαν οικοδομηθεί.

8) Τα κτίσματα, που παραμένουν ημιτελή, θα φορολογούνται, είτε έχουν είτε δεν έχουν εργοταξιακό ρεύμα. Για τα κτίσματα αυτά θα ισχύει μειωτικός συντελεστής 0,4, δηλαδή η επιβάρυνσή τους σε σύγκριση με τα κανονικά αποπερατωμένα κτίσματα θα είναι μειωμένη κατά 60%.

9) Με τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων θα επιβαρύνονται ακόμη και κτίσματα που έχουν σχεδόν καταρρεύσει, λόγω καταστροφής ή μη χρησιμοποίησής τους, ακόμη και αν δεν εχουν στέγη. Τα κτίσματα αυτά θα θεωρούνται ως «ημιτελή» και θα φορολογούνται με μειωτικό συντελεστή 0,4.

10) Με τον Ενιαίο Φόρο θα επιβαρύνονται όλες οι εκτάσεις γης που βρίσκονται ακόμη και σε περιοχές εκτός σχεδίων πόλεων ή οικισμών, ακόμη κι αν δεν καλλιεργούνται ή δεν αξιοποιούνται με άλλο τρόπο και ως εκ τούτου δεν αποφέρουν κανένα εισόδημα και είναι αδύνατο να πωληθούν. Εκτάσεις δασικές που δεν είναι δυνατό να καλλιεργηθούν ή να οικοδομηθούν ή άλλως να αξιοποιηθούν, οπότε δεν υπάρχει περίπτωση ποτέ να πωληθούν, θα φορολογούνται. Ως αξιοποιούμενες και αποδίδουσες εισόδημα θα φορολογούνται εξάλλου ακόμη και οι εκτάσεις γης που έχουν καταπατηθεί.

11) Ακίνητα υποθηκευμένα που οι ιδιοκτήτες τους κινδυνεύουν να τα χάσουν διότι δεν μπορούν να αποπληρώσουν εγκαίρως τα δάνειά τους, ακίνητα απαλλοτριωτέα ή επίδικα, καθώς αυτά που έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα θα φορολογούνται με τους ίδιους συντελεστές που ισχύουν και για τα υπόλοιπα κτίσματα που δεν παρουσιάζουν αυτές τις ιδιαιτερότητες.

12) Αποθήκες και λοιποί βοηθητικοί χώροι διαμερισμάτων σε πολυκατοικίες, με ποσοστά επί του οικοπέδου, οι οποίες αποτελούν ανεξάρτητες ιδιοκτησίες, θα φορολογούνται όπως και οι κατοικίες. Το νομοσχέδιο προβλέπει για αποθήκες που είναι παρακολουθήματα οικίας, Συντελεστή Βοηθητικών Χώρων (ΣΒΧ) 0,1. Αυτό όμως δεν ισχύει για τις αποθήκες που είναι ανεξάρτητες ιδιοκτησίες, αν και στην ουσία εξυπηρετούν το διαμέρισμα. Όμως η εμπορική ή η αντικειμενική αξία μιας αποθήκης είναι πολύ μικρότερη από την αντίστοιχη αξία μιας κατοικίας. Επίσης το προσδοκώμενο εισόδημα από την αποθήκη, αν και συνήθως αυτοί οι χώροι δεν μισθώνονται αυτοτελώς, είναι κατά πολύ μικρότερο από το αντίστοιχο της κατοικίας, οπότε θα έπρεπε να υπολογιστεί και αντίστοιχα πολύ μικρότερος φόρος.

Ο Αναστάσιος Μυτιληναίος  έχει σπουδάσει στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών και έχει μεταπτυχιακές σπουδές με το πανεπιστήμιο Louisville, Kentucky ΗΠΑ. Έχει διατελέσει Ελεγκτής-Λογιστής και είναι επί σειρά ετών ανώτατο Στέλεχος Επιχειρήσεων καθώς και Σύμβουλος Ελληνικών και Διεθνών ομίλων και ιδιωτών, με μεγάλη εμπειρία σε χρηματοοικονομικά και φορολογικά θέματα. Συμμετέχει σε επαγγελματικές ενώσεις και επιστημονικούς φορείς.

Το άρθρο του Αναστάσιου Μυτιληναίου πρωτοδημοσιεύτηκε στο new-Deal στις 9 Νοεμβρίου 2013, αλλά λόγω της επικαιρότητας με το Νομοσχέδιο περί φορολογίας ακινήτων το αναδημοσιεύουμε